Depuis 2023, près de la moitié des SCPI du marché ont revu à la baisse la valeur de leur part. Les chiffres publiés par l’ASPIM confirment une tendance inédite depuis plus de dix ans. Certaines sociétés de gestion ont procédé à plusieurs ajustements consécutifs en moins d’un an.
La hausse rapide des taux d’intérêt et le recul des valorisations immobilières pèsent directement sur les rendements. Les investisseurs institutionnels, premiers vendeurs d’actifs, accélèrent la correction. Les conséquences varient selon la typologie des biens détenus et la stratégie adoptée par chaque SCPI.
SCPI en 2025 : comprendre la tendance à la baisse des prix
La baisse des prix des SCPI en 2025 n’est plus une parenthèse passagère. Les sociétés civiles de placement immobilier, longtemps perçues comme un havre de stabilité, voient désormais la valeur des parts reculer de façon marquée. Ce mouvement n’épargne ni Paris ni les grandes métropoles régionales, ni les bureaux ni les commerces. Résultat : le patrimoine des détenteurs de parts s’en ressent, parfois brutalement.
Derrière cette revalorisation à la baisse, un enchaînement limpide : la hausse des taux d’intérêt rogne la prime de risque immobilière, les prix des immeubles fléchissent, et mécaniquement, le prix des parts SCPI suit la tendance. Partout en France, mais aussi à l’échelle européenne, le marché des SCPI encaisse une correction d’une ampleur inédite depuis plus de dix ans.
Concrètement, plusieurs conséquences s’imposent :
- Perte en capital subie par certains porteurs, parfois au-delà de 10 % en quelques mois.
- Prix de souscription qui retombe sous le prix de reconstitution pour plusieurs SCPI, signe d’un secteur en phase d’ajustement.
Face à cette situation, la confiance s’émousse. Les retraits s’accélèrent, obligeant les sociétés de gestion à arbitrer leur portefeuille dans l’urgence. Les SCPI orientées vers l’immobilier de bureaux, déjà secouées par la transformation des modes de travail et l’augmentation des locaux vacants, encaissent le choc de plein fouet. La baisse du prix des SCPI s’accompagne d’une instabilité nouvelle, avec des répercussions concrètes sur la liquidité et le rendement distribué aux détenteurs.
Quels facteurs expliquent la correction du marché des SCPI ?
Le marché immobilier traverse une zone de turbulences rarement vue. Plusieurs leviers décisifs expliquent la correction qui frappe aujourd’hui les SCPI et, par ricochet, la baisse de leur prix de souscription.
D’abord, la montée rapide des taux d’intérêt pèse sans appel. Pour endiguer l’inflation, les banques centrales relèvent leurs taux. Conséquence immédiate : le financement coûte plus cher, les acheteurs se font rares, la valeur des immeubles s’ajuste à la baisse. Le placement immobilier, autrefois valeur refuge, se retrouve concurrencé par des produits financiers sécurisés et mieux rémunérés.
Ensuite, la liquidité se restreint. De plus en plus de porteurs de parts cherchent à vendre, forçant les sociétés de gestion à céder des actifs, parfois à perte. L’AMF observe un doublement du nombre de retraits en un an, un indice sans équivoque de la nervosité ambiante.
Le prix de reconstitution SCPI, basé sur la valeur réelle du patrimoine, subit une pression constante. Plusieurs sociétés civiles de placement immobilier ont été contraintes d’ajuster leur prix de souscription à la baisse, une démarche rare jusqu’à présent.
Le secteur des bureaux, lui, se transforme à marche forcée. Télétravail généralisé, locaux vacants, arbitrages dans le tertiaire : la demande locative ralentit, ce qui se reflète immédiatement dans les résultats des SCPI les plus exposées.
Voici les principaux éléments de cette correction :
- Montée des taux : impact direct sur la valeur des immeubles.
- Liquidité en berne : retraits en hausse, ventes accélérées.
- Changements d’usage : bureaux fragilisés, rendement incertain.
Au final, la correction du marché SCPI résulte d’un enchevêtrement de chocs, entre l’accès au financement qui se complique et une transformation profonde de l’immobilier d’entreprise.
Investisseurs : quels risques réels et comment les anticiper aujourd’hui ?
La baisse du prix des parts SCPI met en lumière un aspect souvent édulcoré par les discours commerciaux : la perte en capital n’est pas une abstraction, elle se constate parfois brutalement sur les relevés des investisseurs. Le risque, bien tangible, s’exprime à travers la volatilité du patrimoine collectif, exposé aux à-coups du marché immobilier et aux aléas du financement. La diminution des revenus locatifs SCPI et un taux d’occupation financier en baisse fragilisent les rendements attendus et remettent en question la facilité à revendre ses parts.
Opter pour une SCPI implique d’accepter l’idée d’un prix de reconstitution revu à la baisse, voire d’un dividende réduit. Ceux qui souhaitent sortir rapidement se confrontent à un marché secondaire ralenti, d’autant plus que les demandes de retrait augmentent.
Certains signaux doivent retenir l’attention :
- Risque de perte en capital : la valeur du patrimoine peut s’effriter, surtout sur les segments bureaux et commerces.
- Rendement sous tension : loyers en baisse, vacance en hausse, performance qui s’érode.
- Liquidité réduite : la revente de parts peut s’étirer sur plusieurs mois, parfois en subissant une décote.
Pour se prémunir, diversifier les supports, examiner la composition du portefeuille, s’assurer de la solidité des locataires et analyser la stratégie de gestion ne sont plus des options. Un regard attentif sur le taux d’occupation financière et le niveau de distribution passé s’impose, loin des seuls chiffres de rendement affichés. L’investissement en SCPI s’ancre dans la durée et requiert une approche lucide, informée à chaque étape.
Perspectives et conseils pour naviguer dans un marché en mutation
Le paysage des SCPI se redessine. Les sociétés de gestion, à l’instar de Paref Gestion, ajustent leurs stratégies pour composer avec l’ajustement des prix et les nouvelles attentes des investisseurs. Les gestionnaires reconfigurent leurs portefeuilles, arbitrant entre bureaux, commerces et logistique, et cherchent parfois de nouvelles opportunités hors de l’Hexagone.
La sélection des SCPI demande désormais une vigilance accrue. Il faut privilégier les sociétés de gestion qui jouent la transparence sur la valorisation de leurs actifs, qui surveillent de près le taux d’occupation financier et la solidité de leurs locataires. Diversifier les actifs et les zones géographiques, c’est amortir les secousses du marché.
Quelques axes d’analyse s’avèrent déterminants :
- Regarder de près la stratégie d’acquisition et d’arbitrage du gestionnaire.
- Étudier la répartition sectorielle et géographique du portefeuille.
- Contrôler la régularité du dividende et la gestion du report à nouveau.
Le recours à un conseil indépendant prend tout son sens face à cette volatilité : il oriente vers des véhicules capables de traverser les cycles, loin des promesses uniformisées. Les SCPI à capital variable, longtemps plébiscitées, voient leur modèle bousculé par la baisse des valorisations. L’arrivée massive d’investisseurs institutionnels modifie la dynamique des souscriptions.
Restez attentif à l’évolution du cadre réglementaire, au positionnement des sociétés civiles de placement immobilier et à l’émergence de nouveaux acteurs tels qu’Epsicap Nano, qui testent d’autres approches en matière de gestion immobilière. Le marché se transforme, et seuls les investisseurs les mieux informés sauront tirer leur épingle du jeu.
